副業を考えているサラリーマンで不動産投資をしたいけれど、なんとなく『ハードルが高い』と感じる方も多いですね。
そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をする際に注意しておきたいことや、メリット・デメリットとともに、成功するためのポイントについてまとめていきます。
特にタカくんのような20代の方や30代・40代の方でマイホームを持ちたいと考えている方は必見です！
目次
サラリーマンでもできる副業の不動産投資とは
不動産投資とはその名の通り不動産（土地や建物）に投資することで収益を得る方法です。
給料の減少や年金問題、不景気などによる不安から収益を増やしたいサラリーマンにとって、定年後の備えとしても不動産投資は生活を安定することができる可能性があります。
不動産投資で収益を得る方法は以下のように大きく二つに分かれます。
- キャピタルゲイン方式：低価格の時期に不動産を購入し、購入価格より高く売却して利益を得る
- インカムゲイン方式：第三者に不動産を賃貸することで家賃収入の利益を得る
この2種類のうちサラリーマンの副業として不動産投資に魅力があるのは、インカムゲイン方式による毎月安定的で継続的な収益を得ることができるところでしょう。
サラリーマンが副業で不動産投資するメリットとデメリット
サラリーマンが不動産投資をする際にはその強みを生かしたメリットと、知っておかなければならないデメリットがありますので解説します。
副業不動産投資のメリット
メリット1：サラリーマンは融資獲得に有利
不動産投資を行うとサラリーマンの場合は、その強みである融資の受けやすさを生かすことができます。
その理由は、サラリーマンや公務員は収入が安定していると見込まれること、そして不動産が担保になることによって、金融機関からの融資に通りやすいからです。
例え高収入であっても安定的でない場合は返済の確実性に欠けると判断されて審査が通りにくい場合があるため、サラリーマンの強みとして生きてくるのです。
メリット2：本業に集中することが可能
サラリーマンが副業をするときに気になるのは、本業に差し支えることがないかどうかですよね。
この点についても不動産投資は株式やFXのような値動きがないため、日中の業務に専念することが可能。
また昨今では副業を推奨する流れが出てきてはいますが、認められていない会社はいまだ多く、副業が会社にばれてしまうのではないかと心配になる方も多いですが、不動産投資は資産運用ととらえられるため、副業にはならないところもメリットです。
メリット3：安定的収入による不安の解消
不動産投資ではサラリーマンが生きていく上で、万が一の際の不安に対する対策ができます。
実は不動産投資では金融機関から融資を受ける際には団体信用生命保険に加入するのですが、ローン返済中に万が一、高度障害や死亡してしまった場合にこの保険が適用されます。
そのため特にご家族のいるサラリーマンの方が、借金のない不動産と共に毎月安定した家賃収入によって、残された家族を守ることが可能に。
また、年々日本の公的年金制度の崩壊が問題視されていますが、家賃収入があれば退職後の資産形成にも役立つため、長期にわたる収入の確保による経済的・精神的な安心感が得られます。
副業不動産投資のデメリット
デメリット1：空室により収入減少・無くなることがある
不動産投資のデメリットは空室が出る可能性があることです。
例えば新築マンションであれば人気が高く満室にするのは難しくありません。
しかし年数が経つにつれそうではなくなってしまい、当然10年も経てば物件は古くなり空室期間が出たり、場合によっては空室のままである可能性もあるのです。
デメリット2：コストがかかる
不動産投資は家賃のすべてが収益になるわけではありません。
- ローン返済
- 税金支払い
- メンテナンス費用
- 諸経費
これらが家賃収入から引かれるためマイナスになる可能性もあるのです。
株式など金融資産では手数料は事前に明確ですが、不動産は投資後のメンテナンス費用に予想以上にコストがかかります。
このようにフローリング交換、壁紙張替え、故障設備の入れ替えなど、初期投資のあとにもコストが必要になることもデメリットでしょう。
デメリット3：売れない場合もある
いざとなれば売却をして少しでも資産を残せたらと考えるかもしれませんが、株式などと違って売りたいときに簡単には売れないのも不動産投資のデメリット。
好条件の立地であれば別ですが、都心以外の地方都市ではそのリスクも大きくなる可能性があります。
さらに、確実に売るためにはローン残額が売却価格よりも下回っていなければなりません。
ローン残額が上回っていると金融機関に差額を一括で支払う必要が出てきてしまうというのも踏まえておかなければならないのです。
サラリーマンが副業で不動産投資するときの注意点
サラリーマンの副業として不動産投資をするときにどんなことに気を付けておく必要があるのか、注意点をご紹介します。
就業規則を確認
10名以上の社員がいる会社では就業規則があるため、該当する場合はその中の副業に関する内容を確認しましょう。
不動産投資はそもそも一般的に考えて副業にはあたらず、公務員でも条件を満たせば認められているほどで、不動産投資の規模が5棟10戸未満であれば副業規定にも違反していません。
また2018年1月の厚生労働省のモデル就業規則を改訂し、一定の条件を満たす企業は本業に支障を出さない限りは副業は可能となりました。
しかし念のため就業規則を見て、それでも不動産投資については判断しかねる場合は正直に会社の人に相談し、トラブルを避けるようにしましょう。
連帯保証人
連帯保証人を立てることができると、より有利な融資を受けることが可能になる場合があります。
不動産投資を始める際には初期費用として500万円程度以上、少額でも300万円、100万円など金額が大きくなることから、銀行からの融資を考えることが多いですがその際先述したように、連帯保証人がいなくても融資を受けられる可能性が高いのがサラリーマンの特権。
ただ結婚しているサラリーマンの方は、配偶者を連帯保証人に立てることを銀行から求められるかもしれませんが、配偶者を連帯保証人にするのは避けた方が良いでしょう。
理由としては、サインを得るため配偶者の理解を得なければならず時間を要したり、親に相談された場合反対される可能性などハードルが上がってしまうことも考えられます。
また万が一支払いが滞ってしまった場合、配偶者があなたに代わって支払う必要があり非常に負担が大きくなってしまう恐れもあり、このように、銀行はできるだけ保全性を高めようと連帯保証人を求めるケースはありますが、結婚しているサラリーマンの方も連帯保証人を立てることを考えずに進めていきましょう。
住宅ローンの返済負担
サラリーマンの方でマイホームを購入しようと考える方が多いですよね。
その際に住宅ローンを組み審査を受けますが、不動産投資をしていると影響があり住宅ローンが組みにくくなります。
実は、不動産投資を行っていることも信用機関に情報として共有されるため、住宅ローンを組む時すでに多額の借金があるとして引っかかってしまうのです。
たとえ家賃収入で収益が出ていても家賃年収が億単位でないと、1千万程度では難しいと言われています。
また、不動産投資の融資を受けている銀行ならすべてわかってくれていると考えるかもしれませんが、不動産融資はそもそも地銀や信金で受けることが多く、都銀に比べて金利が高くなる可能性があり、その分の返済も負担になってしまいます。
対策として、住宅ローンの金額を格安で購入したり、住宅ローンの名義を配偶者にするなど、多額の現金を持っていればこの問題には直面しないため、貯蓄をしていくことは重要です。
サラリーマンが副業で不動産投資を成功させるポイント
では副業で不動産投資を成功させるためには必要となるポイントをまとめたので、以下の3つのポイントを参考にしてくださいね。
ポイント1：管理会社に任せっぱなしにしない
本業があるサラリーマンの方が不動産投資を行うにあたって、物件の管理は管理会社に委託することで本業に専念することができますが、だからと言って任せっぱなしはよくありません。
入居者からクレームがないか、家賃は毎月振り込まれているかなど管理内容について確認するようにしましょう。
ポイント2：リスクを考え対策する
不動産投資では先述したように、空室が出るという大きなリスクのほかにも、家賃の滞納、災害などが起こるリスクがあります。
そのような事態でのいざという時のために、ローンを組む際に頭金としてある程度まとまった額を払っておくことでローン返済額減らすことや、空室リスクに備えて家賃保証のあるところへ投資するなど対策を取っておきましょう。
あらかじめ、本業収入や自己資金から様々なリスクへの備えを考えておくことが必要なのです。
ポイント3：現金の流れを把握する
現金の流れを把握しマイナスがないか、損益を毎月計算しましょう。
不動産投資では、管理費、リフォーム・修繕費用、税金、ローン返済額などを見積もって、今後の生活維持などを十分に検討しながら進めてください。
サラリーマンが副業で不動産投資するまとめ
近年働き方はどんどん変化し、年金制度や終身雇用をあてにせずに、いかに自ら稼ぐ柱を構築していくかにシフトしていくかが重要になってきました。
不動産投資は副業にはあたらず、また融資を受けやすさにおいてはメリットがありますが、デメリット・リスクを考え頭金や資金を準備しておくと少しでもリスクへの対応が可能になるでしょう。
万が一の際に、残された家族のために生命保険のように利用できることも期待できるため、サラリーマンの本業とは別の柱として選択肢のひとつになるといいですね。
